Documento Confidencial
Blue Sky Tech ha desarrollado unidades modulares de refinación de última generación que transforman residuos base hidrocarburo — plásticos reciclados, aceites usados, neumáticos fuera de uso — en gasóleos sintéticos de grado comercial y/o electricidad.
Estas unidades no son conversión inicial de plástico en crudo. Producimos gasóleos sintéticos de grado comercial mediante refinación propietaria, y generamos electricidad mediante cogeneración. Esto nos posiciona en segmentos de márgenes significativamente superiores a los de proveedores de aceite crudo.
La propuesta para Dunas Capital: integrar estas unidades en sus parques industriales —actuales, futuros o de terceros— para transformar cada parque en una plataforma multi-ingreso sobre el mismo inquilino cautivo. El fondo cobra por venta de electricidad, venta de gasóleo (calderas y maquinaria industrial) y servicios energéticos integrales (vapor, calor, refrigeración) — todos a precios subsidiados por debajo del mercado y por debajo del coste del gas natural. Ningún parque competidor puede ofrecer esto: es un diferencial estructural inimitable que posiciona a Dunas como líder del sector industrial. Y lo mismo se replica en el mercado abierto (blending, feedstock petroquímico, cooperativas agrícolas, marítimo): siempre a precio más bajo que la competencia.
La misma unidad de refinación puede configurarse para producir electricidad, gasóleo para calderas, combustible industrial, gasóleo agrícola, mezcla para transporte o materia prima para petroquímicas. El fondo no depende de un único canal comercial — tiene flexibilidad de venta según demanda y márgenes del momento.
La materia prima es residuo industrial: plástico reciclado a coste decreciente. No dependemos del precio del petróleo.
Cada punto que sube el mayorista de energía amplifica directamente nuestro margen. En el entorno actual, esto ocurre de forma estructural.
El gasóleo mueve todo: parques, maquinaria, flotas, cooperativas, refinerías. La electricidad tiene mercado regulado y acceso garantizado.
El desarrollo de parques industriales en Europa está dominado por Prologis, SEGRO y Merlin Properties, con fondos globales como Blackstone y Brookfield concentrando el capital del sector. Estos modelos comparten las mismas características: monetización basada en renta de activos, alta competencia por ubicaciones prime, presión en yields y baja diferenciación estructural.
A pesar de su escala y sofisticación, estos actores continúan operando bajo un enfoque centrado exclusivamente en el activo inmobiliario, sin integrar de forma estructural la capa energética ni la valorización de residuos dentro del propio parque. Como consecuencia, el valor del activo está concentrado en el suelo y la ocupación — no en la actividad industrial que ocurre dentro.
Los parques industriales concentran demanda energética intensiva, generación constante de residuos industriales y consumo térmico y eléctrico continuo. Sin embargo, estos flujos no son capturados hoy por el operador del parque — ni siquiera por los líderes del sector. Se abre una oportunidad clara: convertir el parque industrial en un nodo energético y de valorización de recursos antes de que el mercado evolucione en esa dirección.
Desarrollo y gestión de parques, arrendamiento de naves. Base ya existente del fondo.
Producción de gasóleo ecológico, generación térmica y eléctrica on-site para el inquilino.
Valorización de residuos industriales (plásticos, aceites) y reutilización de subproductos.
Los inquilinos del parque generan de forma constante la misma materia prima que la unidad necesita para operar: plásticos industriales, aceites usados, mezclas no reciclables, neumáticos. El parque los recoge dentro del propio recinto y los procesa en la unidad. Un cuarto flujo de valor que ningún competidor puede replicar sin infraestructura energética integrada.
Cuádruple beneficio: (1) ingreso adicional por servicio de gestión de residuos al inquilino; (2) coste de materia prima reducido a cero — o negativo si se cobra por la retirada; (3) logística cero al generarse y procesarse dentro del mismo perímetro; (4) trazabilidad ESG verificable bajo ISCC PLUS y RED III.
Frente a los fondos globales y operadores industriales líderes, este modelo introduce diferenciadores estructurales que no están integrados en sus plataformas:
| Capacidad estructural | Prologis / SEGRO / Merlin Blackstone / Brookfield | Dunas + Blue Sky |
|---|---|---|
| Rentas inmobiliarias | ✓ | ✓ |
| Capa energética integrada (electricidad, gasóleo, calor) | ✗ | ✓ |
| Valorización de residuos industriales | ✗ | ✓ |
| Recogida de residuos-MP a los inquilinos | ✗ | ✓ |
| Descuento energético trasladable al inquilino | ✗ | ✓ |
| Captura del valor energético generado por el cliente | ✗ | ✓ |
| Barreras de entrada operativas y tecnológicas | ✗ | ✓ |
| ESG estructural (no sólo regulatorio) | ✗ | ✓ |
| Ingresos diversificados por activo (multi-capa) | ✗ | ✓ |
Captura de valor — espacio vs. actividad: los parques tradicionales capturan valor a través del espacio. Este modelo captura valor a través de la actividad, la energía y los flujos industriales que ocurren dentro del parque. El activo deja de ser un contenedor pasivo para convertirse en un operador activo de infraestructura industrial de nueva generación.
Posicionamiento anticipado: Dunas Capital no compite con los grandes en su mismo juego. Crea una categoría de activo nueva — infraestructura industrial integrada — donde los líderes del sector aún no han internalizado la energía ni la economía circular como parte del core del parque. Ventaja de entrada antes de que el mercado evolucione en esta dirección, apoyada en los activos que el fondo ya posee.
Dunas Capital gestiona activos inmobiliarios industriales. Este proyecto no le pide que cambie de negocio — le añade una capa energética que trabaja en dos frentes simultáneos. Dentro de sus parques: los inquilinos acceden a gasóleo, electricidad, calor y vapor subsidiados — más baratos que en cualquier otro parque y más baratos que comprar gas natural. Esto convierte los parques de Dunas en el destino preferente del sector industrial y acelera la colocación de parcelas y la puesta en marcha de nuevos parques. Fuera de parques: las mismas unidades capturan nuevos ingresos en mercado abierto (blending, petroquímicas, agrícola, marítimo) con una lógica única — siempre a precio por debajo de la competencia.
Ocho razones por las que integrar esta plataforma energética transforma el posicionamiento del fondo:
| Razón | Impacto para el fondo |
|---|---|
| 1. Múltiples ingresos — dentro y fuera de los parques | Dentro del parque, sobre cada inquilino cautivo el fondo abre varios flujos de ingreso con la misma unidad: venta de electricidad vía PPA, venta de gasóleo para maquinaria y equipos, y servicios energéticos integrales (vapor, calor, refrigeración). Fuera del parque, las mismas unidades venden a nuevos clientes en mercado abierto: blending EN-590 para flotas, feedstock ISCC PLUS a petroquímicas, gasóleo agrícola a cooperativas, combustible marítimo. Todos esos ingresos hoy se los queda un tercero. Con la unidad, se los queda el fondo. |
| 2. Energía subsidiada — acelera la colocación de parcelas y nuevos parques | El margen bruto de 8× entre coste y precio permite subsidiar la energía que consumen los inquilinos: electricidad, gasóleo industrial, calor y vapor por debajo de tarifas mayoristas, y por debajo del coste de comprar gas natural. Ningún parque competidor puede ofrecer esto. Los parques de Dunas se convierten en el destino preferente del sector industrial: atrae inquilinos premium, acelera la colocación de parcelas, justifica rentas superiores y facilita la puesta en marcha de nuevos parques. |
| 3. Ingreso donde antes había gasto | Los parques industriales consumen electricidad y combustible. En vez de pagar a terceros, el fondo genera y vende esa energía a sus propios inquilinos. Un centro de coste se convierte en fuente de ingresos recurrentes. |
| 4. Activa parques sin red eléctrica | Parques industriales sin conexión a la red eléctrica pasan de ser terrenos inactivos a activos productivos con generación propia. Terreno sin valor se convierte en infraestructura operativa. |
| 5. Margen blindado ante el petróleo | La materia prima es residuo industrial (NO crudo). El coste es independiente de las subidas del Brent. Pero el precio de venta de la electricidad y del gasóleo sube con la tensión geopolítica — el margen se amplifica. |
| 6. Clientes cautivos por contrato | Las empresas que ocupan los parques son clientes cautivos: necesitan electricidad, calor y combustible. Contratos a largo plazo, demanda predecible, riesgo comercial mínimo. |
| 7. ESG nativo y verificable | Transforma residuos de vertedero en energía útil. Alineado con RED III, SFDR Artículo 9 y mandatos ESG institucionales. Es impacto real, no greenwashing. |
| 8. Replicable sin nueva tesis | La primera instalación (Noblejas) valida el modelo. Cada nuevo parque de Dunas puede integrar una unidad idéntica sin necesidad de nueva aprobación de comité. Se escala por ejecución operativa, no por nuevas rondas de capital. |
Contexto de mercado (abril 2026): La crisis del estrecho de Ormuz ha provocado un aumento del +17,9% en el gasóleo en España, con el Brent por encima de 120 USD/barril. Las proyecciones financieras de este documento están calculadas con precios inferiores a los niveles actuales del mercado. Cualquier subida adicional se traduce íntegramente en mayor margen. Es altamente probable que los resultados reales superen las cifras presentadas.
Conclusión: Dunas Capital no entra en un negocio nuevo — amplifica el que ya tiene y abre nuevos. Dentro de sus parques: múltiples ingresos sobre inquilinos cautivos, energía subsidiada que acelera la colocación y justifica nuevos parques. Fuera: acceso directo a clientes en mercado abierto con precio siempre por debajo de la competencia. Modelo escalable sin nueva tesis de inversión.
Son plantas industriales modulares que refinan residuos de base hidrocarburo hasta obtener gasóleos sintéticos de grado comercial que acceden a los segmentos de mayor valor del mercado peninsular. Blue Sky Tech no es una planta de conversión inicial de plástico en aceite crudo — somos refinación completa: aplicamos un proceso propietario de tres etapas (descomposición térmica, tratamiento químico y destilación final) que entrega combustibles certificados, listos para su comercialización directa o para la generación de electricidad.
Materias primas procesables — amplio espectro, suministro asegurado:
Esta flexibilidad de feedstock es una ventaja estructural: la planta no depende de una sola corriente de suministro ni de un único proveedor. Si en una región un residuo es abundante y barato, se procesa. Si las condiciones cambian, la operación se reorienta a la corriente más disponible sin rediseñar la infraestructura. Ya existen acuerdos con proveedores locales de plástico de cable eléctrico a ≤ 60 EUR/ton, y la evolución regulatoria europea (Ley 7/2022 y directivas de economía circular) apunta a que los generadores paguen por entregar sus residuos — lo que convertirá el coste de materia prima en ingreso neto.
Qué nos diferencia frente a la competencia: la mayoría de operadores del sector realizan únicamente conversión inicial (plástico → aceite crudo sin procesar), un producto de bajo valor sin acceso a mercados premium. Blue Sky Tech ejecuta el ciclo completo de refinación hasta gasóleo de grado comercial (incluyendo norma EN-590 y certificación ISCC PLUS), integra cogeneración eléctrica, y accede directamente a los segmentos de máximo margen: electricidad, combustibles certificados para transporte, calderas, maquinaria industrial, agrícola y feedstock petroquímico circular.
Conversión inicial: plástico → aceite crudo sin procesar. Producto de bajo valor, sin acceso a mercados premium.
Conversión completa + refinación propietaria + cogeneración. Gasóleos de grado comercial + electricidad. Acceso directo a mercados de máximo margen.
Aplicación principal del proyecto de referencia. La unidad produce gasóleo que alimenta un cogenerador de MW. La electricidad se suministra exclusivamente a los inquilinos del parque industrial mediante PPA directo. No vendemos a la red: el valor queda dentro del parque y dentro de Dunas.
Indicadores técnicos y comerciales
Ventajas
En parques sin conexión eléctrica o con acceso lento/caro, la unidad genera la electricidad del parque desde el día uno. Sin esta unidad, el terreno no opera.
Contratos bilaterales con las empresas del parque. Precio competitivo para el inquilino, ingresos predecibles y relación cautiva a largo plazo.
El dinero que los inquilinos pagaban a comercializadoras externas ahora queda en la empresa. Ahorro para el parque + ingreso para Dunas.
Indicadores financieros (100% producción a esta línea)
Impacto para Dunas: Activa parques sin red eléctrica — habilita la colocación de parcelas desde el día uno. Retiene el ingreso energético que antes capturaban comercializadoras externas. PPA directo a inquilinos cautivos = flujo recurrente a 20 años con riesgo comercial mínimo.
Gasóleo Tipo C para calderas y hornos de flama abierta. Mercado natural: todas las instalaciones industriales con sistemas térmicos dentro de parques — cerámicas, fundiciones, secado, lavanderías industriales y hornos de tratamiento. Suministro in situ, sin coste logístico.
Indicadores técnicos y comerciales
Ventajas
Producción in-situ en el parque. No hay transporte, ni tanques intermedios, ni mermas de distribución. Ventaja de coste permanente.
Las calderas industriales son instalaciones permanentes. Contrato de suministro anual renovable con consumo predecible.
Precio por debajo del coste del gas natural. Inquilinos existentes cambian de combustible; inquilinos nuevos eligen el parque por este motivo.
Indicadores financieros (100% producción a esta línea)
Impacto para Dunas: Suministro in-situ a cerámicas, fundiciones y procesos térmicos del parque. Cero coste logístico, cliente cautivo, contratos largos. Añade una línea de ingreso adicional sobre el mismo inquilino — aumenta valor por parcela y ocupación prolongada.
Gasóleo Tipo B para montacargas, compresores, grupos electrógenos y equipos industriales fijos y móviles. Línea con doble dimensión — se ofrece tanto a los inquilinos de parques industriales (empresas de fabricación, logística y maquinaria pesada del propio emplazamiento) como a clientes industriales fuera de parques (talleres, almacenes logísticos, centros de distribución). Contratos B2B directos con volumen recurrente y previsible.
Indicadores técnicos y comerciales
Ventajas
Acuerdo con cada cliente para abastecer su flota de maquinaria, esté dentro de un parque o fuera. Volúmenes recurrentes y previsibles.
El cliente ahorra frente al coste de comprar a un distribuidor externo. Ventaja permanente sobre cualquier proveedor tradicional.
Para inquilinos del parque, combinado con electricidad y calor: Dunas es proveedor energético único del inquilino. Fuera de parques: contrato directo con industria.
Indicadores financieros (100% producción a esta línea)
Impacto para Dunas: Doble canal — inquilinos industriales del parque (fidelización + servicio único energético) y clientes industriales fuera del parque (escalabilidad sin nueva infraestructura inmobiliaria). Contratos B2B largos y precio competitivo sobre mayorista en ambos casos.
Gasóleo agrícola bonificado para tractores y maquinaria del campo. Línea exclusiva de mercado abierto — los clientes están en el campo, no en parques industriales. Acceso al régimen fiscal bonificado español. Canal de distribución: cooperativas agrícolas, explotaciones agrarias y economías rurales.
Indicadores técnicos y comerciales
Ventajas
Sector desatendido por poca competencia regional. La presencia local fija relaciones a largo plazo con cooperativas.
Acceso al tipo reducido de hidrocarburos para uso agrícola. Precio final competitivo al campo.
Demanda agrícola poco correlacionada con ciclo industrial urbano. Diversificación real de la exposición sectorial del fondo.
Indicadores financieros (100% producción a esta línea)
Impacto para Dunas: Acceso al régimen fiscal bonificado y a cooperativas con suministro local escaso. Relación B2B fidelizada por zona rural. Diversifica exposición sectorial del fondo con un flujo anticíclico respecto al industrial urbano.
Gasóleo mezcla certificado EN-590 para vehículos de carretera. Producto de mayor volumen dirigido a mayoristas que abastecen gasolineras y grandes flotas de transporte. Canal mayorista con contratos de suministro continuado. Norma europea EN-590 que da acceso a toda la cadena de distribución de combustibles peninsular.
Indicadores técnicos y comerciales
Ventajas
Línea de mayor volumen. Abre acceso a toda la cadena de distribución de combustibles peninsular (flotas, gasolineras, operadores logísticos).
Mayoristas firman suministros anuales y plurianuales. Demanda estructural con mínima estacionalidad.
No requiere parque industrial propio. Cada nueva unidad puede ubicarse junto a clientes o hubs logísticos — multiplica despliegues.
Indicadores financieros (100% producción a esta línea)
Impacto para Dunas: Línea de mayor volumen. Canal mayorista con contratos de suministro continuado a flotas y gasolineras. Escalable a múltiples emplazamientos fuera del fondo inmobiliario — apalanca el know-how técnico sin depender de parques propios.
Materia prima circular para plantas petroquímicas (steam crackers) con certificación ISCC PLUS para mass-balance de contenido reciclado. Es el único producto que genera ingresos adicionales por economía circular: bonos CO2, créditos plástico, prima ISCC PLUS y EPR. Las petroquímicas necesitan este contenido reciclado para cumplir mandatos regulatorios europeos.
Créditos de economía circular (se suman al precio de venta)
Valor adicional por economía circular: ~ EUR/ton en créditos que se suman al precio base del producto.
Indicadores técnicos y comerciales
Indicadores financieros (100% producción a esta línea)
Impacto para Dunas: Única línea con + EUR/ton de créditos circulares. Encaja con el mandato ESG del fondo, atrae inversores verdes y posiciona a Dunas como vehículo de transición energética frente a competidores tradicionales.
Unidades instaladas en parques propios de Dunas, futuros o de terceros. Atienden a los inquilinos del parque: electricidad, calor, combustible para maquinaria. Relación cautiva, contratos a largo plazo, demanda asegurada. La unidad ya está en el parque — escalarla es decisión operativa, no nueva inversión.
Impacto para Dunas: Mayor frecuencia de colocación de parcelas, revalorización de terrenos, diferenciación competitiva frente a otros parques, nuevas líneas de ingreso por inquilino.
Unidades independientes ubicadas cerca de clientes específicos fuera de parques. Petroquímicas (feedstock ISCC PLUS), flotas de transporte (blending EN-590), cooperativas agrícolas, sector marítimo. Alto volumen, sin dependencia de un solo parque.
Impacto para Dunas: Diversificación de ingresos, integración vertical, escalabilidad a múltiples geografías, posicionamiento en economía circular.
| Aplicación | Descripción | Beneficio para el parque |
|---|---|---|
| Electricidad | Generación propia para inquilinos sin depender de la red | Activa parques sin conexión eléctrica |
| Combustible maquinaria | Suministro directo de gasóleo a equipos industriales | Servicio de valor añadido a inquilinos |
| Calor industrial | Gasóleo para calderas, hornos, secado | Reduce costes energéticos del parque |
| Refrigeración | Cogeneración + absorción para proceso de frío | Solución integral para naves industriales |
| Mercado | Producto | Potencial |
|---|---|---|
| Empresas de blending | Gasóleo EN-590 certificado | Grandes flotas de transporte, gasolineras |
| Sector agrícola | Gasóleo agrícola bonificado | Cooperativas, explotaciones agrarias |
| Refinerías y petroquímicas | Feedstock ISCC PLUS | Mandatos regulatorios de contenido reciclado |
| Sector marítimo | Combustible marítimo | Regulación IMO 2020 impulsa la demanda |
| Participante | Rol | Capital | Retribución |
|---|---|---|---|
| Fondo Dunas Capital | Inversor | 100% | Preferred return % anual + retorno de capital |
| Gestora Dunas Capital | Gestión | 0% | Carried interest % sobre utilidades |
| Blue Sky Tech | Socio técnico | 0% | Participación en utilidades residuales |
Abril 2026 — Crisis del Estrecho de Ormuz: El 20% del petróleo mundial transita este estrecho. La escalada del conflicto con Irán ha provocado:
• Gasóleo +17,9% en España desde el 8 de abril • Brent ~120 USD/barril (+30%) • Producción global -10M b/d
Nuestro coste de producción es invariante — no depende del Brent. Cada punto de subida del precio mayorista amplifica directamente el margen de las 6 líneas. El timing es óptimo.
EUR/ton
Residuos plásticos a coste decreciente
8×
Apalancamiento entre coste de producción y precio de venta
Estructural al alza
8 factores de presión sobre precios energéticos europeos
MBA IPADE. 28 años en México formándose con el Ing. Cerna Casillas en ingeniería de plantas y refinación. Lidera la estrategia comercial y la expansión en la Península Ibérica.
Participó en la construcción de las refinerías Tula, Cadereyta y Salina Cruz. Supervisó la Refinería Olmeca (Dos Bocas): 340.000 bbl/d, +16.000 M USD. +50.000 km de ductos industriales construidos.
Experto en trading internacional de hidrocarburos y mercados energéticos. Impulsor de la expansión a nuevos mercados y alianzas estratégicas. Benefactor de la Fundación Doctor Sonrisas.
Fase I — Alineación y cierre (3-5 semanas):
| Fase | Plazo | Hito |
|---|---|---|
| Fase 0 | Semana 1 | NDA, Term Sheet, definición de SPV y modelo financiero |
| Fase 1 | Semanas 2-3 | Constitución SPV, acuerdo de accionistas, gobernanza, pre-acuerdos comerciales |
| Fase 2 | Semanas 3-5 | Firma de acuerdos, compromiso de inversión del fondo, activación depósito de desarrollo |
Fase II — Implementación ( meses):
| Fase | Meses | Actividad |
|---|---|---|
| Ingeniería | 0 – 4 | Ingeniería de detalle, órdenes de compra, especificaciones |
| Fabricación | 3 – 12 | Fabricación de módulos principales (ruta crítica) |
| Obra civil | 4 – 8 | Preparación del terreno, cimentaciones, infraestructura |
| Instalación | 10 – 14 | Llegada de módulos, montaje, interconexión |
| Puesta en marcha | 13 – 16 | Pruebas operativas, ajustes, validación |
| Operación comercial | Mes 16+ | Generación de ingresos — capacidad plena |
Nota sobre el depósito de desarrollo: Permite activar inmediatamente la ingeniería de detalle y la reserva de capacidad productiva. Se imputa íntegramente al CAPEX del proyecto. Incluye la contratación de equipos críticos con tiempos de fabricación prolongados.
Aviso Legal: Este documento se prepara con fines informativos y no constituye una oferta de venta ni una solicitud de compra de valores. Todas las proyecciones se basan en las hipótesis programadas en el modelo financiero y pueden diferir de los resultados reales. La rentabilidad pasada no es indicativa de resultados futuros. Los inversores potenciales deben realizar su propia due diligence.
Confidencialidad: La información contenida en este documento es confidencial y propiedad de Blue Sky Tech. Queda prohibida su distribución, reproducción o divulgación a terceros sin autorización expresa. El receptor se compromete a utilizar la información exclusivamente para los fines de evaluación del proyecto descrito.
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